[재건축] 가락우성1차 아파트 재건축 진행상황/추정분담금
1. 평형별 추정분담금
표를 해석해보면 종전 평형이 19평인 경우,
1. 19평대를 받기 위해서는 2억 1천만원 추가
2. 22평을 받기 위해선 3억 3천 9백만원 추가
3. 25평을 받기 위해선 5억 5백만원 추가
4. 35평을 받기 위해선 7억 7천만원 추가를 해야 한다고 한다.
2. 23년 10월 감정평가사의 가락우성1차아파트에 대한 설명회 리뷰
1) 비례율
비례율은 1이 될수록 공평하게 배분되는 것
조합원들은 종전(자산)가액과 비례율이 높아야 분담금이 낮아지므로 둘 다 높여주기를 원한다.
하지만, 종전가액과 비례율은 반비례 관계이므로 둘다 높아질 수는 없고,
양자의 상승분과 하락분이 상계되어 권리가액은 일정수준을 유지한다.
2) 권리가액
= 종전자산가액/총 종전자산 감정평가액
총종전자산 금액을 올리면 개별 조합원의 종전자산액도 같이 오르므로 권리가액 또한 일정수준을 유지한다.
3) 조합원의 분양가액
가)와 나) 모두를 사용함
가) 거래사례 비교법: 인근 유사한 신축아파트의 거래사례를 참조하여 종후자산 산정
나) 원가법: 총종전자산가액+총사업비=앞으로 지어질 아파트의 원가
가락우성 조합원의 분양가는 일반 분양가 대비 90%로 추정중으로
예를 들어 일반 분양가가 10억일 경우, 조합원 분양가는 90%인 9억, 프리미엄으로 1억을 받게 됨
4) 종전자산 추정
9130억, 현재보다 오를 것으로 예상됨
5) 종후자산 추정
인근 신축아파트의 시가를 참조, 입주 가격 수집해 산정하며
분양가 상한제를 반영한 결과, 평당 5천만 원으로, 이는 송파구 검증위원에게 검증받은 가액이다.
이것의 90%로 보아 4천 5백 정도로 보고 있다.
6) 사업비 추정
사업비와 조합원 분양가는 크게 관련이 없고, 외생변수(이자율, 공급물량, 전쟁 등)으로 인해 사업비가 상승한다.
The H, 아크로 등 하이엔드 브랜드의 경우, 평당 단가 900만원 수준이며
1군 건설사(대우 푸르지오 등)의 경우, 전체 건축 연면적당 700-800만 원 수준이다.
10년 전엔 500만원 수준이었으나, 많이 올랐다.
가락우성1차아파트의 경우, 750만원 정도로 산정되며, 적정수준이다.
7) 비례율
93.43%로 추정되며 앞으로 떨어질 수도, 높아질수도 있으나, 현재로는 사업성이 나쁘지 않다.
서울시내 사업성이 가장 좋은 것은 90%대 중후반, 평상적으로 90언저리에서 형성된다.
8) 평형별 분담금
가락우성1차에 대한 분담금이 과대하게 추정된 루머가 돌고 있으나,
부동산 사이클이 순환됨에 따라 현재보다 개선될 수 있다.
부동산이 저점인 현재 시점에서 사업을 시작하여
나중에 분양받을 때 고점에서 받게 되면 사업수익이 많아지지 않을까 생각한다.
추정분담금은 재건축을 하며 총 4번을 받게 되는데
1. 정비구역 지정시
2. 조합설립시
3. 사업시행계획 인가시
4. 분양신청시
앞으로 3번의 추정분담금이 남아있으며, 단계가 진행될수록 사업비가
구체화될수록 점차적으로 확정되어갈 것이다.
외생변수가 발생하는 경우, 분담금이 상승하는 경우도 있으나,
감정평가사 본인의 경험상 종전자산의 경우, 하락하지 않고
재건축이 한 단계씩 진행될수록 더 많은 수요자들이 몰리게 되고 매매가 많아지는 경우,
사업시행계획인가 전후로 종전자산이 많이 상승하게 된다.
조합이 단합하여 최대한 빨리 재건축을 진행하여
향유할 수 있는 이익을 최대한 누리는 것이 좋다고 본다.
3. 가락우성1차 재건축 진행단계 및 현재 상황
1) 정비계획지정고시(완료)
- 추진위원회 설립 전,
재건축 추진위원회 동의서 징구중 (현재 거의 완료)
현재 재건축 추진위원회 설립 요건인 50%이상의 동의서를 충족하고,
11월 말, 송파구에 동의서를 접수, 설립승인 신청 예정이다.
2) 추진위원회 설립
- 정관/제규정 작성(행정업무규정, 예산, 회계규정, 선거관리규정)
- 추정분담금 심의(구청)
- 동의서 관련 자료통지(정관, 추정분담금, 동의 철회방법 등)
- 조합설립 동의서 징구
- 임원, 대의원 입후보(선관위)
- 창립총회
- 인가신청(세움터) 및 인가
- 개별통지 및 조합등기
3) 조합설립인가(토지등 소유자 75% 이상 동의 요, 동별 50%이상)
- 건축심의, 시공사 선정
4) 사업시행계획 인가
- 종전, 종후 감정평가, 분양신청
5) 관리처분계획인가
- 조합원 동호수 추첨(착공 전후), 일반분양(착공 후)
6) 착공/준공인가
- 이전고시(=등기)
7) 조합해산, 청산
*간략화된 재건축 절차에 따름
4. 재건축 사무실 Q&A
1) 19평에서 35평형 받을 수 있는가?
넓은 평수 보유자들의 평형 선택에 따라, 추후 변경될 정확한 설계안에 따라 달라지나,
최대한 조합원들이 원하는 평수를 주도록 노력할 예정이다.
2) 조합설립 후, 매매는?
강남 3구과 용산구는 투기과열지구이기 때문에
조합설립 후에는 5년 거주, 10년 보유 요건을 채워야 한다.
조합설립까지는 1년 남았다.
3) 완공후, 전세 세입자를 바로 받을 수 있는가?
그때 정부 정책에 따라 달라진다.
5. 내가 생각하는 가락우성1차 아파트의 장점
1. 교통
가락시장역 3호선 및 5호선 더블역세권 도보권으로 가능하며,
위례신사선이 신설된다고 했으나, 굳이 트리플역세권이 아니더라도
이미 더블역세권이 되어있고 중앙 버스정거장을 이용해
9호선인 석촌역까지 10분만에 갈 수 있으니 교통은 아주 좋은 편이다.
10분 거리에 수서역 srt 환승센터가 있어 지방으로 출퇴근하는 대기업 임직원들이 거주중이다.
평생 서울 강남권에서 살아온 나로서는 가락시장역이 그렇게 교통이 좋은지는 몰랐으나,
지방에서 거주하다가 지방으로 출퇴근하는 사람들은 교통이 너무 좋다고 극찬하는 아파트이다.
아침에 7시쯤 출근하다보면 대기업으로 출퇴근하는 대기업 버스차량이 즐비한 것도 볼 수 있다.
학생들 교육면으로는 중고등학생만 되도 3호선 지하철을 이용해
대치동, 오금동 학원가로 오갈 수 있으므로 대치동에 비해
저렴한 가격으로 학원가를 이용할 수 있는 메리트가 있다.
2. 생활
그래서 생각해보니 위로는 잠실 롯데타워, 석촌호수가 있고
아래로는 장지역 NC백화점, 현대프리미엄 아울렛이 있고
송파어린이문화회관에 문화센터, 저렴한 키즈카페가 있고
건너편에는 현대화된 가락시장이 있어서 매일 신선한 식재료를 구할 수 있다.
3. 가격
송파구 내에서 역세권+재건축 진행중인 아파트 중, 가장 저렴하다고 볼 수 있다.
19평의 경우, 11억 5천까지 고점을 찍었다가 현재 9억 중반에 실거래가가 형성되어 있으며
앞으로 재건축 진행되며 한단계씩 밟아나가며 전고점을 회복하지 않을까 싶다.
10년 정도 후, 완공된다고 가정할 때, 헬리오시티의 경우 연식이 있는 아파트가 되고
가락우성1차의 경우, 신축아파트가 되기 때문에 메리트가 있다고 생각한다.
물론 오래된 주차난이 있는 아파트이고(오래됐으니 재건축하지)
뒤에 맛집과 술집들이 있으나, 지하철로 출퇴근하며 뒷길로는 거의 가지 않을 뿐더러
대로변의 차량 소음은 앞의 아파트가 막아주며 먹자골목 소음도 들리지 않아 단지내는 조용한 편이다.
*모든 입지는 상대적이며 투자는 자기 판단에 하는 것이다.
가락우성1차는 상급지가 아니지만,
30대에 스스로 재산마련하기 위해 현재의 금액에 맞게 내가 투자한다는 관점에서,
나중에 상급지+재건축 아파트로 또 한번 진입해볼 기회를 노려본다는 관점에서 기대되는 아파트인 것은 맞다.
앞으로 꾸준히 가락우성1차의 재건축 진행상황을 공유해보도록 하겠다.
끝~